一種単価とは？坪単価との違いやプロの計算式・土地相場基準を徹底解説

一種単価とは？坪単価との違いやプロの計算式・土地相場基準を徹底解説の詳細について、最新情報を基に徹底解説します。

不動産実務において「一種単価」とは、容積一種単価の略称であり、「容積率100パーセントあたりの土地坪単価」を指します。土地の広さそのものではなく、「その土地にどれだけの延床面積（建物の床）を建築できるか」という建物生産力に着目した価格指標です。

一般によく使われる「坪単価」は、単純に土地の売買価格を土地面積（坪数）で割った数値に過ぎません。しかし、土地には都市計画法によって建築可能な建物のボリューム（容積率）が厳格に定められています。同じ100坪の土地であっても、容積率が100%の住宅街と、容積率が500%の商業地域では、建てられる建物の延床面積が5倍も異なります。

ここで生じるのが「坪単価の錯覚」です。例えば以下の2つの土地を比較してみましょう。

• 土地A（低層住宅地）：坪単価 150万円 ／ 容積率 100% → 一種単価 150万円
• 土地B（駅前商業地）：坪単価 300万円 ／ 容積率 500% → 一種単価 60万円

坪単価だけを比較すると、土地B（300万円）は土地A（150万円）の2倍も高額に見えます。しかし、建物の床1坪を生み出すために必要な土地コスト（一種単価）を計算すると、土地Bはわずか60万円となり、土地Aの半分以下のコストで床を確保できることがわかります。このように、坪単価と一種単価の違いを理解することは、土地の真の資産価値を測る第一歩となります。